Информационный портал о недвижимости > Жилая недвижимость > Предпроектные исследования

Предпроектные исследования

02.08.2017

Архитектурное качество объекта, как уже говорилось выше, определяется его отношениями с градостроительным, природным и социальным контекстом. Однако ценности этих контекстов, во-первых, в ряде случаев неочевидны, во-вторых, изменяются в зависимости от воздействия на контекст. То есть, когда производится ремонт (реставрация) квартиры (здания), важно подойти с ответственностью к решению данной проблемы. Здесь имеется ввиду адекватный выбор тех, кто делает ремонт квартир — фирмы, которые имеют большой опыт и количество положительных отзывов.

Невозможно сначала выявить и зафиксировать ценности контекста, а потом добавить к ним проект. Проект переформатирует все ценности. Бильбао не воспринимался как важный культурный центр до появления в нем Музея Гуггенхайма. Но подобный эффект невозможно повторить в любом другом месте — такие попытки предпринимались и везде провалились. Отношения с контекстом — диалогический процесс.

Комплекс гуманитарных проблем этого диалога в мировой практике решается в рамках предпроектных исследований. На этом этапе в работе участвуют социологи, культурологи, экономисты, антропологи и т. д. Специфика московской ситуации заключается в том, что здесь отсутствует какая-либо формализованная стадия предпроектных исследований.

В случае с городским заказом стадия предпроектных исследований отсутствует вообще. Мы регулярно сталкиваемся с последствиями этого, обнаруживая зияющие лакуны в ТЗ на «большие проекты». Целесообразно было бы обязать государственного заказчика заказывать предпроект

ные исследования для составления ТЗ и разработать регламенты таких исследований.

В случае с частным заказом предпроектные исследования проводятся, однако в основном маркетологами с целью изучения рынка. Результаты этих исследований важны только девелоперу и не содержат анализа общегородских ценностей. Мы не можем обязать девелоперов расширять спектр исследований.

Однако в случае с особо значимыми объектами и территориями мы рекомендуем проводить конкурсы, и регламенты конкурсов — это то, на что город может воздействовать. Целесообразно было бы обязать организатора конкурса проводить предпроектные исследования с целью создания матрицы ценностей проекта и включать эти материалы в задание (бриф) конкурса.

Сегодня одной из характеристик зданий высокого качества является многофункциональность (mixed-use), что следует рассматривать как результат комплексного учета контекстуальных требований. Фактически это здания нового поколения, и такая архитектура характерна для Лондона, Парижа, Сингапура и других городов. Мы никогда не получим ТЗ на совмещение в здании разных функций, если не введем практику предпроектных исследований, рассматривающих все аспекты существования объекта в городском контексте.

В России юридически существуют всего две стадии проектирования — проектная и рабочая документация, ПД и РД. Это крайне усеченная схема по сравнению с мировыми аналогами. Критическим является отсутствие стадии эскизного проекта или, иначе, концепции (Concept Design, Schematic Design и пр.).

Разумеется, архитекторы в Москве создают концепции, однако те не имеют никакого юридического статуса. Официальными инстанциями концепции не рассматриваются. Архитектурный совет города Москвы утверждает АГР, разрабатываемые в рамках подготовки стадии ПД.

Отсутствие стадии эскизного проекта имеет ряд негативных последствий. Во-первых, это крайне отрицательно сказывается на архитектурных конкурсах. Проводить конкурс на юридически закрепленную стадию проектирования (ПД) экономически абсурдно, конкурсы проводятся на концепцию. Однако концепции юридически не существует, и, следовательно, выигравший проект в правовом смысле отсутствует. Есть только победитель, однако и его права никак не гарантированы. Заказчик может взять проект победителя, поменять его как угодно с другим архитектором и при этом не совершить ничего противоправного. Отсутствует и юридическая база для направления средств городского бюджета на проведение архитектурных конкурсов. Ведь их результат не обла-

дает правовой определенностью и, следовательно, не может придать расходу средств городской казны легитимный характер.

Не менее значимо отсутствие стадии концепции для внесения в проект изменений. Город может потребовать изменений в проекте только на первой легальной стадии — ПД. Чем раньше в проект вносятся правки, тем дешевле они обходятся. Внесение изменений на стадии ПД — ситуация чрезвычайная и для архитектора, и для заказчика.