Информационный портал о недвижимости > Новостройки > Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине

Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине

24.07.2017

Застройщики и девелоперы оперируют с недвижимостью и, согласно Украинскому законодательству, на разных фазах проектов выполняют и схожие, и различные функции.

Термин «заказчик (застройщик)» украинские парламентарии утвердили в Законе Украины №687-XIV «Об архитектурной деятельности» по версии от 10.08.2006. Согласно принятой норме, субъект законодательного регулирования для обретения статуса «заказчик (застройщик)» должен был соответствовать двум одновременно действующим юридическим условиям:

— обладать земельным участком в собственности или ином владении с целевым назначением под жилую застройку на законных основаниях;

— заявить намерение совершить застройку, в установленном законом порядке, регулирующему государственному органу — Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

При этом законодатели не требуют от субъекта обязательного подтверждение статуса заказчика-застройщика в органах центральной власти и местного самоуправления.

Субъект ограничен законодателями по процедуре начала работ: застройщик-заказчик может вести застройку — приступить к разработке проекта, утвердить проект и получить разрешение начать строительство — только с письменного одобрения ГАСИ и органов местного самоуправления. Разрешение от ГАСИ необходимо застройщику при строительстве объектов класса последствий СС2 — средний и СС3 — значительный.

Органы местного самоуправления определяют целевое назначение земельного участка или меняют его, разрешая строить на нем. В ходе практической деятельности стало ясно, что двойной термин «заказчик-застройщик» порождает необязательные юридические коллизии, затрудняющие разрешение спорных вопросов.

В последующих редакциях документа парламентарии утвердили единый термин. Согласно набравшей силу 10 июня 2017 года последней версии Закона Украины «Об архитектурной деятельности», субъект именуется как «заказчик». Это физическое или юридическое лицо, обладающее в собственности или в пользовании земельным участком, и которое подало в установленном порядке заявление о его застройке для осуществления строительства или изменения объекта градостроительства, в том числе путем сноса.

Права заказчика

В соответствии с 23-й статьей данного закона, заказчик проектирования и строительство объектов архитектуры имеет право:

— выбрать архитектора-разработчика проекта или привлечь его по результатам архитектурного или градостроительного конкурса;

— выбрать подрядчика на строительство или привлечь его по результатам строительного тендера, который проведен за средства заказчика;

— утвердить проект объекта, если он не противоречит законодательству, градостроительным и инженерным ограничениям;

— вести контроль и технический надзор за соблюдением требований градостроительных условий и ограничений при проектировании и строительстве объекта;

— привлекать лиц, имеющих квалификационный сертификат, для осуществления функций заказчика и инжиниринга.

Заказчик обязан:

— участвовать вместе с подрядчиками в согласовании проектной документации уполномоченными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления;

— утвердить только согласованные в установленном порядке проекты;

— передать один комплект проектной документации, по которой построен объект, владельцу этого объекта для постоянного хранения.

Отношения заказчиков и подрядчиков

Отношения заказчиков и подрядчиков регулируют статья 24 и 27 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» версии от 10 июля 2017 года.

Согласно статье 24, подрядчики на проектирование и строительство объекта имеют право:

— выбрать на свое усмотрение технологию, методы и способ разработки и реализации проекта в соответствии с государственными строительными стандартами и нормами;

— выполнять рабочую документацию для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом при непосредственном участии или под авторским надзором архитектора — автора проекта или уполномоченного им лица с его письменного согласия;

— осуществлять иные действия, предусмотренные договорами (контрактами) подряда, в установленном законом порядке.

Согласно статье 27 заказчики и подрядчики при создании объекта архитектуры обязаны:

— поручать выполнение отдельных видов проектных и строительных работ лицам, имеющим соответствующую лицензию;

— выбирать исполнителей рабочей документации для строительства с соблюдением требований статьи 8 настоящего Закона Украины;

— обеспечивать строительство объектов согласно рабочей документации, применять строительные материалы, изделия и конструкции, соответствующие государственным стандартам, нормам и правилам и прошедшие сертификацию, если она является обязательной;

— не нарушать в период организации и выполнения строительных работ законные права и интересы пользователей прилегающих земельных участков, собственников, расположенных на них зданий и сооружений, возмещать причиненные им убытки в соответствии с законом;

— проинформировать в трехдневный срок местные органы охраны памятников истории и культуры о вновь выявленных при строительных работах объектах, имеющих антропологическое, археологическое, эстетическое, этнографическое, историческое, художественное, научное или художественное значение;

— не включать в задание на проектирование требований, противоречащих законодательству Украины, утвержденной градостроительной документации, государственным нормам, стандартам и правилам.

Имущественные права заказчика на объект

После завершения строительства заказчик вступает в имущественные права относительно возведенного объекта. Авторское право на объект архитектуры, созданный по трудовому договору, принадлежит работнику, который создал этот объект, и юридическому или физическому лицу, у которого работал автор. Иные варианты могут быть установлены в договоре.

Когда застройщик-заказчик получает статус девелопера

Статус заказчика как субъекта предпринимательской деятельности в ходе застройки не предусматривает получения прибыли. Цель деятельности заказчика — создание и закрепление за собой права собственности на объект застройки. После завершения строительства право собственности на объект застройки переходит в форму собственности на объект недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в виде квартир заказчик-застройщик уступает третьим лицам — инвесторам жилья. Это уже юридическая сфера операций на рынке недвижимости, которую называют девелопмент (development). Именно в этой сфере возникает прибыль заказчика-застройщика от уступки права собственности в виде продажи.

Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине

Development в переводе с английского означает развитие. В отношении жилой недвижимости это означает проведение строительных, инженерных и коммерческих операций с недвижимостью, которые приводят к росту ее качества и увеличению стоимости.

Девелопер — это предприниматель, который выступает в роли:

— автора идеи проекта;

— субъекта, который инициирует и проводит процесс получения участка застройки и разрешения на строительство;

— организатор проектирования и строительства объекта;

— субъекта, который при необходимости привлекает инвестиции в проект.

Эти функции близки к функциям заказчика-застройщика, поэтому «застройщик» и «девелопер» в терминологии застройщиков и в средствах массовой информации используют как синонимы.

Но различие между определением «застройщик-заказчик» и «девелопер» заключается в том, что заказчик-застройщик в украинском законодательстве — категория юридическая, а девелопер — термин, описывающий род деятельности, бизнеса.

В Украине в практической деятельности субъект заказчик-застройщик выступает и в качестве девелопера, что законодательство не запрещает. Кроме того, распространена практика, когда компания застройщик выступает основателем девелоперской компании как отдельного, но юридически связанного с основателем, аффилированного субъекта предпринимательства.

Еще одна особенность субъекта-девелопера, в том, что он может создать проект и не доводить его до стадии строительства. Этот распространенный бизнес-прием выглядит так. Девелоперская компания создает фирму — юридическое лицо-застройщик, обеспечивает ему законное получение земельного участка под застройку и статус застройщика, создает проект, оформляет разрешительные документы на строительство. После этого девелопер продает проект: юридическое лицо-застройщик уступает право на осуществление проекта и строительство другому юридическому лицу — компании, которая заинтересована вести строительство на законных основаниях, но не хочет сама проходить организационно-разрешительную фазу.

Выводы

1. Согласно действующему законодательству субъект хозяйственной деятельности в области строительства жилой недвижимости именуется «заказчик». При этом у него сохранились функции, права и обязанности, закрепленные в нормах, когда в законе о строительстве действовал термин «заказчик-застройщик». Законодатели допускают, что действующее юридическое определение «заказчик» включает в себя права и ответственность субъекта «застройщик».

2. Девелопмент — не является официальным юридическим термином в действующем законодательстве. Это устоявшийся бизнес-термин, который подразумевает предпринимательскую деятельность по увеличению стоимости строительных проектов.

3. На практике субъект-застройщик на законных основаниях совмещает функции строителя недвижимости и деятельность девелопера.

Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине

В этом году застройщики и девелоперы реализут квартиры в жилых комплексах, возведенных по разнообразным современным технологиям

Совершить выбор недвижимости для инвестирования в Киеве можно здесь.

Оценить особенности проектов определенной интересующей столичной строительной компании дает возможность каталог застройщиков Киева.

Прочитать подборку актуальных новостей про рынок новостроек, выяснить, какие и почему стройки считаются незаконными, проследить по фото за строительными площадками можно на форуме недвижимости сайта Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua